Ferienwohnung vermieten Gestern und Heute

Die Vermietung einer Ferienimmobilie auf den Kanarischen Inseln war lange eine überschaubare Angelegenheit: Lizenz beantragen, Wohnung auf Airbnb oder Booking.com inserieren, Gäste empfangen. Diese Zeit ist vorbei. Seit 2021 hat der spanische Gesetzgeber und die Kanarische Autonomieregierung eine Reihe von Gesetzen und Verordnungen erlassen, die den Markt für Kurzzeitvermietungen grundlegend verändern. Wer heute eine Ferienwohnung auf Teneriffa oder einer der anderen Kanarischen Inseln betreibt, bewegt sich in einem komplexen rechtlichen Rahmen — mit konkreten Pflichten, Fristen und spürbaren Konsequenzen bei Nichtbeachtung.

Für wen ist dieser Leitfaden gedacht?

Dieser Leitfaden ist sowohl für Vermieter von Ferienunterkünften gedacht, die bereits eine Immobilie vermieten und nun nach Lösungen suchen, um sich an die Gesetze anzupassen, als auch an Investoren, die eine Vermietung noch vorhaben auch wenn es schwieriger geworden ist. Dieser Leitfaden gibt Ihnen einen strukturierten Überblick über die wichtigsten Regelungen und deren Bedeutung für Ihren Alltag als Vermieter. Auf den verlinkten Unterseiten finden Sie jeweils ausführlichere Informationen zu den einzelnen Themen.

Laut aktuellem Stand des Kanarischen Statistikinstituts (ISTAC) waren im Februar 2026 noch 42.896 Ferienwohnungen auf den Kanarischen Inseln registriert — ein Rückgang von vier Prozent gegenüber dem Vorjahr. Ob dies eine natürliche Schwankung ist oder bereits der erste messbare Effekt der neuen Gesetzgebung, wird sich in den kommenden Monaten zeigen. Die Richtung ist klar. [→ Zur Statistikseite]

Wie ist die aktuelle Gesetzeslage?

Die nachfolgende Grafik bietet Ihnen einen Überblick der Gesetze und Verordnungen seit 2021.

Die wichtigsten Gesetze und ihre Konsequenzen im Überblick

Real Decreto 933/2021 — Meldepflicht für Gäste

Mit dem Real Decreto 933/2021 führte die spanische Regierung eine umfassende Meldepflicht für alle Beherbergungsbetriebe ein — darunter auch private Vermieter von Ferienwohnungen. Jeder Gast ab 14 Jahren muss seitdem vor oder bei Ankunft mit seinen Ausweisdaten bei der Plattform SES Hospedajes des spanischen Innenministeriums registriert werden. Die Daten werden in Echtzeit an die Behörden übermittelt. Wer dieser Pflicht nicht nachkommt, riskiert empfindliche Bußgelder. Die Umsetzung erfordert entweder eine manuelle Dateneingabe oder — deutlich effizienter — die Integration einer geeigneten Buchungssoftware mit automatischer Gastregistrierung. [→ Mehr zu SES Hospedajes]

DAC7 — Automatische Meldung von Einnahmen durch Plattformen (ab Januar 2024)

Seit dem 1. Januar 2024 sind Plattformen wie Airbnb und Booking.com in Spanien verpflichtet, die Einnahmen ihrer Vermieter automatisch an die spanische Steuerbehörde Agencia Tributaria zu melden. Rechtliche Grundlage ist die europäische Richtlinie 2021/514 (DAC7), die Spanien durch die Ley 13/2023 und das Real Decreto 117/2024 umgesetzt hat. Über den automatischen Informationsaustausch zwischen den EU-Mitgliedstaaten gelangen diese Daten auch an das zuständige Finanzamt im Wohnsitzland des Eigentümers — also etwa an das deutsche oder österreichische Finanzamt. Wer seine Mieteinnahmen bisher nicht vollständig deklariert hat, sollte seine steuerliche Situation dringend prüfen. [→ Mehr zum Plattformen-Steuertransparenzgesetz]

Real Decreto 1312/2024 — Europäisches Zentralregister (NRUA) — und sein Ende

Das Real Decreto 1312/2024 trat am 2. Januar 2025 in Kraft und verpflichtete alle Vermieter, die ihre Ferienwohnung auf digitalen Plattformen anbieten, zur Registrierung beim neu geschaffenen nationalen Zentralregister für Kurzzeitvermietungen (NRUA) bei den Registradores de España. Die ursprünglich gesetzte Frist war der 1. Juli 2025. Am 21. Mai 2026 erklärte der Oberste Gerichtshof Spaniens (Tribunal Supremo) mit dem Urteil STS 620/2026 das Zentralregister für nichtig: Der spanische Staat sei nicht zuständig gewesen, ein solches Register zu schaffen, da Tourismus Ländersache ist. Die Pflicht zur Registrierung entfällt damit. Was bleibt: die Pflicht der Plattformen zur Datenmeldung an die EU-Behörden. Die kanarische Vivienda-Vacacional-Lizenz ist von diesem Urteil nicht berührt und bleibt weiterhin Pflicht. [→ Mehr zum Zentralregister und Urteil]

LPH Art. 17.12 — Zustimmung der Eigentümergemeinschaft (ab April 2025)

Seit dem 3. April 2025 gilt eine wichtige Änderung des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes (Ley de Propiedad Horizontal): Wer eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus neu als Ferienwohnung anmelden möchte, benötigt die Zustimmung von mindestens drei Fünfteln der Eigentümergemeinschaft. Bereits bestehende und lizenzierte Ferienwohnungen sind von dieser Regelung nicht betroffen — sie dürfen weiter betrieben werden. Für alle, die neu in den Markt einsteigen oder eine weitere Wohnung zur Ferienvermietung anmelden möchten, ist die Hürde damit deutlich gestiegen. [→ Mehr zur Lizenz Vivienda Vacacional]

Ley 6/2025 — Das neue kanarische Ferienwohnungsgesetz

Die Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, ist das einschneidendste Gesetz der letzten Jahre für den kanarischen Ferienmarkt. Es trat am 13. Dezember 2025 in Kraft und verfolgt das erklärte Ziel, den Anteil von Wohnraum, der touristisch genutzt wird, auf maximal zehn Prozent pro Gemeinde zu begrenzen. Für die grünen Inseln La Gomera und El Hierro gilt eine Obergrenze von zwanzig Prozent.

Die Konsequenzen für bestehende und zukünftige Vermieter sind erheblich:
Neue Vivienda-Vacacional-Lizenzen können nur noch erteilt werden, wenn die jeweilige Gemeinde die touristische Nutzung in ihrem Bebauungsplan ausdrücklich zulässt. Die Gemeinden haben dafür fünf Jahre Zeit — bis Ende 2030. In dieser Übergangszeit herrscht Rechtsunsicherheit. Bestehende Lizenzen erlöschen nicht automatisch, unterliegen aber dem Übergangsregime des Gesetzes: Eigentümer können innerhalb von fünf Jahren eine Erklärung zur konsolidierten touristischen Nutzung abgeben, die zeitlich unbefristet gilt — jedoch nicht auf einen neuen Eigentümer übertragbar ist. Wer seine lizenzierte Ferienwohnung verkauft, verkauft die Lizenz nicht mit. Der neue Eigentümer muss einen Neuantrag stellen — ohne Gewissheit, ob dieser genehmigt wird. Darüber hinaus erfordert die Neugenehmigung umfangreiche Nachweise: Mindestgröße 35 Quadratmeter, Erstbezugslizenz (Licencia de Primera Ocupación), Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümergemeinschaft sowie die Vorlage beim Ayuntamiento (Presentación de Actividad Clasificada). [→ Mehr zur Ley 6/2025]

VAU/1560/2025 — Jährliche Meldepflicht (ab Januar 2026)

Die Verordnung VAU/1560/2025 verpflichtet alle Vermieter von Ferienwohnungen seit Januar 2026 zu einer jährlichen statistischen Meldung ihrer Vermietungsaktivität an die zuständigen Behörden. Diese Pflicht gilt unabhängig von der Anzahl der vermieteten Nächte. [→ Mehr zur VAU 1560]

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Was das bedeutet — und was Sie jetzt tun sollten

Der Überblick zeigt: Wer eine Ferienwohnung auf den Kanaren betreibt, ist heute de facto Gewerbetreibender mit entsprechenden Pflichten. Die Zeiten, in denen man eine Wohnung nebenbei und ohne behördliche Aufmerksamkeit vermieten konnte, sind vorbei.

Die Ferienvermietung auf den Kanaren bleibt möglich — aber nur für diejenigen, die die neuen Regeln kennen und konsequent umsetzen. Warten ist keine Strategie: Die Fristen laufen, die Kontrollen nehmen zu, und die Bußgelder bei Verstößen sind empfindlich.

Prüfen Sie jetzt Ihren Status: Haben Sie alle Registrierungen vorgenommen? Ist Ihre Gästeregistrierung rechtskonform? Stimmt Ihre steuerliche Situation? Sind Ihre Einnahmen vollständig deklariert? Entspricht Ihre Immobilie den Anforderungen der Ley 6/2025?

Wenn Sie sich bei einer dieser Fragen unsicher sind, ist ein Beratungsgespräch der richtige erste Schritt. [→ Zur Beratungsseite]