IRNR — Einkommensteuer für nicht in Spanien ansässige Eigentümer
Die Ferienvermietung auf den Kanaren bleibt möglich – aber nur für diejenigen, die die neuen Regeln verstehen und strategisch umsetzen.
Was ist die IRNR?
Die Impuesto sobre la Renta de No Residentes — kurz IRNR — ist die spanische Einkommensteuer für Personen, die in Spanien Einkünfte erzielen, aber ihren steuerlichen Wohnsitz nicht in Spanien haben. Wer als deutscher, österreichischer oder anderweitig im Ausland ansässiger Eigentümer eine Ferienwohnung auf den Kanaren vermietet, ist in der Regel IRNR-pflichtig — unabhängig davon, ob die Mieteinnahmen auf ein spanisches oder ein ausländisches Konto fließen.
Die IRNR ist keine Wahlmöglichkeit und kein Thema, das sich durch Nichtbeachten erledigt. Sie ist eine gesetzliche Pflicht, die mit der ersten Vermietung entsteht.
Wer ist betroffen?
Betroffen sind alle Eigentümer von Ferienwohnungen auf den Kanaren, die ihren steuerlichen Wohnsitz außerhalb Spaniens haben — also die große Mehrheit der deutschen und österreichischen Eigentümer auf Teneriffa und den anderen Inseln. Auch wer seinen Hauptwohnsitz bereits auf die Kanaren verlegt hat, aber noch keine 183 Tage im Steuerjahr in Spanien verbracht hat, kann unter Umständen noch als steuerlicher Nichtansässiger gelten.
Die Grenze zwischen ansässig und nichtansässig ist nicht immer so eindeutig, wie sie auf den ersten Blick erscheint — und sie hat erhebliche steuerliche Konsequenzen.
Was ist zu deklarieren?
Die IRNR erfasst zwei verschiedene Situationen, die unterschiedlich behandelt werden.
Erstens die tatsächlichen Mieteinnahmen aus der Ferienvermietung: Diese sind in Spanien steuerpflichtig, und zwar in dem Zeitraum, in dem die Vermietung stattfindet. Es gibt dabei absetzbare Kosten — welche genau und in welchem Umfang, hängt vom Wohnsitzland des Eigentümers ab. EU-Bürger werden dabei anders behandelt als Eigentümer aus Drittstaaten.
Zweitens die Zeiten, in denen die Immobilie nicht vermietet wird, aber dem Eigentümer zur Verfügung steht: Auch für diese Leerstandszeiten fällt in Spanien eine fiktive Einkommensteuer an — die sogenannte imputación de rentas inmobiliarias. Der Eigentümer muss also auch dann eine Steuererklärung einreichen, wenn er seine Wohnung in einem bestimmten Quartal gar nicht vermietet hat.
IRNR und das Wohnsitzland — Doppelbesteuerung?
Eine der häufigsten Fragen lautet: Muss ich die Einnahmen aus der Ferienvermietung auf den Kanaren auch in Deutschland oder Österreich versteuern?
Die Antwort ist nicht pauschal. Spanien hat mit Deutschland und Österreich jeweils ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) geschlossen, das regelt, welchem Staat das Besteuerungsrecht zusteht. In der Regel gilt: Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen — also Mieteinnahmen — werden im Land der gelegenen Immobilie besteuert, also in Spanien. Im Wohnsitzland werden diese Einkünfte dann angerechnet oder freigestellt — aber nicht ignoriert. Sie können den Steuersatz im Wohnsitzland beeinflussen, auch wenn sie dort nicht direkt besteuert werden. Das nennt sich Progressionsvorbehalt.
Hinzu kommt: Seit DAC7 meldet Airbnb und Booking die Einnahmen automatisch an die spanische Agencia Tributaria — und über den EU-Informationsaustausch auch an die Finanzbehörden im Wohnsitzland. Wer geglaubt hat, seine Teneriffa-Einnahmen blieben im Verborgenen, hat spätestens seit 2024 keine belastbare Grundlage mehr für diese Annahme.
IRNR, IGIC und IRPF — drei Steuern, eine Immobilie
Wer auf den Kanaren eine Ferienwohnung vermietet, hat es gleichzeitig mit mehreren Steuerpflichten zu tun: der IGIC als Umsatzsteuer auf die Vermietungseinnahmen, der IRNR als Einkommensteuer für Nichtansässige — oder der IRPF als Einkommensteuer für Residentes — sowie gegebenenfalls der Einkommensteuer im Wohnsitzland unter Berücksichtigung des jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommens.
Diese drei Ebenen greifen ineinander, beeinflussen sich gegenseitig und werden von verschiedenen Behörden verwaltet. Wer glaubt, mit einem deutschen Steuerberater allein sei die Situation vollständig abgedeckt, unterschätzt die Komplexität des spanischen — und speziell des kanarischen — Steuerrechts.
Ob Ihre steuerliche Situation vollständig und korrekt aufgestellt ist, lässt sich nur mit einem Blick auf die konkrete Gesamtsituation beurteilen. [→ Zur Beratungsseite]
Was jetzt zu tun ist
Wenn Sie Ihre Ferienwohnung bereits vermieten und Ihre IRNR-Pflichten noch nicht vollständig geklärt haben, ist Handlungsbedarf gegeben — denn die Agencia Tributaria kennt Ihre Einnahmen. Rückwirkende Nachzahlungen, Zinsen und Bußgelder sind vermeidbar, wenn man frühzeitig handelt.
Ich helfe Ihnen, die steuerliche Situation strukturiert zu klären und die richtigen Ansprechpartner einzubeziehen. [→ Zur Beratungsseite]
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