Ley 6/2025 — Das neue kanarische Ferienwohnungsgesetz
Die Ferienvermietung auf den Kanaren bleibt möglich – aber nur für diejenigen, die die neuen Regeln verstehen und strategisch umsetzen.
Die Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas
Am 13. Dezember 2025 trat auf den Kanarischen Inseln ein Gesetz in Kraft, das den Markt für Ferienvermietungen grundlegend neu ordnet. Die Ley 6/2025 — offiziell als „Gesetz zur nachhaltigen Steuerung der touristischen Nutzung von Wohnraum“ bezeichnet — ist die direkte Antwort der Kanarischen Autonomieregierung auf den massiven Anstieg von Ferienwohnungen der vergangenen Jahre und den damit verbundenen politischen Druck durch Wohnraummangel und öffentliche Proteste.
Das Gesetz ist kein bürokratischer Eingriff am Rande des bestehenden Systems. Es ist eine strukturelle Neuordnung des gesamten Marktes — mit weitreichenden Konsequenzen für bestehende und zukünftige Vermieter.
Was das Gesetz bezweckt
Die erklärten Ziele der Ley 6/2025 sind die Begrenzung des Anteils von Wohnraum, der touristisch genutzt wird, der Schutz des Rechts auf Wohnen für die ansässige Bevölkerung sowie eine nachhaltigere Entwicklung des Tourismus auf den Inseln. Der politische Kontext ist eindeutig: Seit 2018 ist die Zahl der Ferienwohnungen auf den Kanaren um mehrere hundert Prozent gestiegen, während der verfügbare Wohnraum für Einheimische knapper und teurer geworden ist. Großdemonstrationen mit zehntausenden Teilnehmern im Jahr 2024 haben den politischen Druck erhöht. Das Ergebnis ist ein Gesetz, das den freien Marktzugang für Ferienvermietungen beendet und ihn durch ein behördliches Genehmigungsregime ersetzt, das auf kommunaler Ebene gesteuert wird.
Die 10-Prozent-Grenze
Die zentrale Regelung der Ley 6/2025 ist die Festlegung einer Obergrenze: In jeder Gemeinde darf maximal zehn Prozent des Wohnraums touristisch genutzt werden. Für die sogenannten grünen Inseln La Gomera und El Hierro gilt eine höhere Grenze von zwanzig Prozent.
Was das konkret bedeutet, hängt von der jeweiligen Gemeinde ab. Auf Teneriffa gibt es 89 Gemeinden — von Adeje im touristisch gesättigten Süden bis zu kleinen Landgemeinden im Norden. Jede Gemeinde muss innerhalb eines Jahres nach Inkrafttreten des Gesetzes einen Plan vorlegen, der festlegt, in welchen Gebieten und in welchem Umfang touristische Vermietung künftig erlaubt sein soll. In Gemeinden, in denen die Zehn-Prozent-Grenze bereits überschritten ist, werden keine neuen Lizenzen mehr erteilt. Wie viele der 89 Gemeinden auf Teneriffa bereits über dieser Grenze liegen, ist derzeit noch nicht abschließend bekannt. In den touristischen Hotspots wie Adeje oder Arona ist das Limit mit großer Wahrscheinlichkeit bereits erreicht oder überschritten.
Das neue Genehmigungsverfahren
Vor der Ley 6/2025 genügte für eine neue Ferienwohnungslizenz eine Verantwortlichkeitserklärung beim Cabildo — ein vergleichsweise einfaches Anzeigeverfahren. Das ist vorbei. Das neue Gesetz führt ein mehrstufiges Verfahren ein, das mehrere Behörden auf unterschiedlichen Ebenen einbezieht und erhebliche Anforderungen an die Immobilie selbst stellt.
Die Anforderungen sind komplex, die Fristen laufen, und die zuständigen Behörden befinden sich selbst noch in der Umsetzungsphase. Was genau für Ihre konkrete Immobilie und Ihre Gemeinde gilt, lässt sich nur im Einzelfall klären. [→ Zur Beratungsseite]
Bestehende Lizenzen — was gilt jetzt?
Eine der drängendsten Fragen für bereits lizenzierte Vermieter: Bin ich von dem neuen Gesetz betroffen?
Die Antwort ist differenziert. Bestehende Lizenzen erlöschen nicht automatisch. Sie bleiben gültig und können weiter genutzt werden. Das Gesetz sieht jedoch ein Übergangsregime vor, das Eigentümer bestehender Ferienwohnungen aktiv in Anspruch nehmen sollten.
Wer eine bereits lizenzierte Ferienwohnung betreibt, kann innerhalb von fünf Jahren nach Inkrafttreten des Gesetzes — also bis spätestens Dezember 2030 — eine Erklärung zur konsolidierten touristischen Nutzung abgeben. Diese Erklärung sichert die bestehenden Rechte dauerhaft, sofern die Nutzung nicht unterbrochen wird. Wer diese Erklärung nicht abgibt oder die Frist versäumt, riskiert den Verlust der erworbenen Rechte. Handlungsbedarf besteht also auch für Vermieter, die bereits eine gültige Lizenz haben.
Ein weiterer wichtiger Punkt betrifft Immobilientransaktionen: Die Vivienda-Vacacional-Lizenz ist nicht übertragbar. Wer eine lizenzierte Ferienwohnung kauft, erwirbt damit nicht automatisch das Recht zur touristischen Vermietung. Der neue Eigentümer muss einen vollständigen Neuantrag stellen — ohne Gewissheit, ob dieser unter dem neuen Recht genehmigt wird. Das hat direkte Auswirkungen auf den Wert von Ferienwohnungen als Anlageobjekte und sollte vor jedem Kauf oder Verkauf sorgfältig geprüft werden.
Konsequenzen für Vermieter
Die Ley 6/2025 erzeugt Handlungsdruck auf mehreren Ebenen. Wer neu in den Markt einsteigen möchte, muss prüfen, ob in seiner Gemeinde überhaupt noch neue Lizenzen möglich sind. Wer bereits vermietet, muss die Übergangsfristen kennen und aktiv nutzen. Wer seine Immobilie verkaufen möchte oder kaufen will, muss die veränderte Rechtslage in die Bewertung einbeziehen. Und wer seine Situation noch nicht geprüft hat, sollte dies jetzt tun — denn Unwissenheit schützt nicht vor Sanktionen, die bei Verstößen empfindlich ausfallen können.
Das Gesetz schafft außerdem eine neue Kategorie von Fällen: Eigentümer, deren Immobilien die neuen Anforderungen nicht erfüllen oder in Gemeinden liegen, die keine neuen Genehmigungen mehr erteilen. Für diese Gruppe stellt sich die Frage, ob eine Fortsetzung der Ferienvermietung überhaupt noch möglich ist — oder ob ein geordneter Ausstieg die sinnvollere Option darstellt. [→ Mehr zur Exit-Strategie]
Was jetzt zu tun ist
Die Rechtslage ist komplex, sie verändert sich laufend, und die Konsequenzen im Einzelfall hängen von Faktoren ab, die sich nur mit Kenntnis der konkreten Situation beurteilen lassen — der Gemeinde, der Immobilie, dem Status der bestehenden Lizenz und den Plänen des Eigentümers.
Wenn Sie wissen möchten, wo Sie stehen und was für Sie konkret zu tun ist, ist ein strukturiertes Erstgespräch der effizienteste erste Schritt. Ich analysiere Ihre Situation, beantworte Ihre Fragen und sage Ihnen, worauf es ankommt. [→ Zur Beratungsseite]
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